美国新移民如何安家置业?房产如何选择?子女教育如何规划?

编辑:永鑫移民网 - 永鑫 时间:2017-03-27 15:20

 EB5排期漫漫,提前赴美购置房产、做好资产规划,为孩子就读美国学校早作打算,已成为准移民们提上日程的议题。

 

1.美国这么大,选择哪里哪家置业?


 

 

EB5投资人的移民申请通过后,自然会开始考虑移民美国后去哪里安家。几个因素供大家参考。首先,从生活成本来讲,房价或房租是新移民来美国后最大的开销。通常来讲,一线大城市居住成本高,像大家熟知的纽约,旧金山,洛杉矶都属于一线大城市,想要在纽约,旧金山或北加州湾区购得理想物业,通常需要150万美元以上的预算。

 

南加州大洛杉矶地区覆盖面积广,新移民可选择的置业范围较大,预算可以低很多。当然,一线城市虽然房价高,租金贵,但是由于工作机会多,生活方便,房产保值增值潜力大,依然受到大家的追捧。

 

特别需要提醒各位新移民,还应留意一下各州的地产税税率。在美国拥有不动产,每年需要缴纳地产税,税费为所购房屋总价X地产税率。从图表上可见,全美税率最高的是新泽西州,州税率就高达2.38%,实际还要加上县和城市的不动产税率,德州也比较高,接近2%,加州中等0.8%,一般来讲,房产税高的地方,由于持有成本高,房产增值就慢。

 

其次,大多数EB5家庭移民的主要目的是为了孩子的教育,所以各种教育资源也应在考虑在内。比如,大城市的学校资源比较丰富,公立私立以及专门招收特长学生的学校都可以找到,小地方的教育资源相对单一。大城市的孩子竞争意识也比较强,当然孩子压力也会大些,大家可以根据各自家庭的需要选择合适的学校。

 

再者,大家还可以考虑一下气候环境因素,避免一些极端气候。如东部冬天经常有暴风雪影响出行,南部夏天有飓风可能会损坏房屋。如考虑移民后在美国工作,最好去一些适合亚裔工作的城市,由于历史原因,美国南部一些州可能有反移民情绪。最后一点,建议大家选择和中国各大城市开通直飞航班的地方定居。不少新移民还需要中美两头跑,如果没有直飞中国的航班会非常不便。

 

2、新移民应该选择买房还是租房?


 

 

选定居住地点后,新移民可以选择买房或租房来开始美国生活。通常,优质学区是指那些教育质量卓越的从K(幼儿园)到高中12年级的公立学校,从学区房的入学政策来说,无论是买房还是租房,只要居住在该学区范围内,就可以免费入读该学区的学校。我们可以从投资回报的角度,来比较一下买房和租房。买房的成本即月供+房产税+房屋保险+维护费,买房的收益为税收抵扣+房产增值。租房的成本为房租+保险,租房的收益为首付款的投资收益。

 

从图表中我们可以看出,以一套加州中位数房价的物业来为例,如果您在同一个物业居住7年,买房的成本为每月39美元,租房的成本为每月1112美元。每个家庭也应从各自的实际情况出发,具体衡量。如果还未定下是否长久居住,当然租房比较灵活。如果您希望孩子有宽敞的活动空间,喜欢邀请朋友来家中派对,购买独栋别墅可能更适合您。再次提醒各位新移民,如果刚拿到绿卡,没有信用记录和在美国的收入证明,有时很难在美国租到房子,一般公寓房都由专门的物业公司管理,物业会要求查看租客的信用分数,证实租客的月收入为房租的3倍以上。而新移民往往无法提供这些证明,导致很多新移民刚来时租不到房子。这时,可以寻找一些私人房东出借的房子,信用要求会宽松些,不过私人房东对租赁房的管理可能并不专业。

 

3、2017年美国及加州房产市场展望


 

 

从各项数据来看,今年美国房产市场还是处于一个温和上扬的区间。我们通常从非农就业指标,失业率,人口增长幅度,居民可支配收入这些数据中判断房产走势。特朗普承诺会把更多的工作机会带回美国,近期的就业数据应该不会太差。例如,加州人口净增长每年在1%左右,房产每年有5%左右的增值,租金回报率在4%左右。加州地产经纪人协会提供的过去几年的数据,基本上也符合这个走势。目前加州独栋别墅房价的中位数在52万5千美元左右,新移民比较关注的学区房一般会比中位数房价高一些。

 

4、大洛杉矶地区优质学区介绍


 

 

为大家简单介绍一下大洛杉矶的一些顶级和优质学区。从地图上看,洛杉矶的优质学区在各个方位均有分布,新移民可以根据自己家庭的需要选择合适的地区。升学率是一个比较客观的评判标准,从加州大学伯克利分校和加州大学洛杉矶分校的统计数据来看,洛杉矶这些满分学区的录取率都在20%左右,是相当不错的成绩。

 

对广大新移民来说,这样的学区房确实很有吸引力,孩子如能入读这些满分的公立顶级学校,申请加州大学有很大的优势。也建议准备移民来美国的家庭,尽管现在排期很长,还是一应该让孩子尽早适应美国的学校生活。如排期即将到,可以考虑在以上几个满分学区用F-1身份先读一年,等拿到绿卡再无缝衔接。

 

5、外国人和新移民购房贷款政策


 

 

目前,美国有不少银行和贷款机构向无信用记录或收入证明的外国购房者和新移民提供按揭贷款。如果购房者的首付款达到房价的35%-40%,一般就可获得贷款。通常,贷款银行还会要求购房者提供一年的房屋还款储备金,即一年所需支付的本金+利息+地税+保险。

 

所以,如需申请购房贷款,建议买家最好将预购房屋总价50%的资金存入自己名下的账户,通常银行会要求这笔资金存在美国银行两个月以上,以证明这是购房者的自有资金。若还未开设美国账户的买家,无论是否已经拿到绿卡,在美国境内可以去各大银行设立账户,或是去一些在中国设有办事处的美国银行开设离岸账户。

 

6、利用排期等待时间,尽早规划,站得先机


 

 

虽然目前中国出生的EB5投资人面临排期,但是就整个移民规划而言,投资人确实需要利用排期等待的时间从置业,教育,家庭财务等方面全盘考虑,将置业规划与其他方面有机结合,最好做到绿卡排到时移民生活的布局已经安排妥当,胸有成竹启程赴美。排期给不少面临孩子升学问题的家庭带来困惑,如果计划将来在美国长久居住,我建议应尽早定下希望入读的学区,安排孩子以留学生的身份入读公立或私立学校。考虑到孩子还需要语言文化的适应时间,最好能在六年级时进入美国本地学校。由于高中成绩在申请大学时占很大比重,国内孩子若高中以后再来美国读书,申请大学时就比较吃亏。

 

另外,EB5家庭还应将置业计划与家庭的财务规划,退休计划相结合,比如由联邦政府提供的大学财务资助就以家庭的财务状况为考量基础,如符合条件,子女即可获得全额的学费和生活费资助,每年可节省3至5万美元。另外,新移民也需要考虑将来在美国的退休和医疗安排,众所周知美国医疗成本高昂,新移民可利用不动产收益来获得退休金和医疗保险。总之,移民生活事无巨细都非常重要,需要各位投资人未雨绸缪,早做准备。

 

 

 

 

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